O fundo de reserva é um dos temas que frequentemente gera dúvidas em condomínios, principalmente quando o imóvel está sendo alugado. Afinal, quem deve arcar com essa despesa? O proprietário ou o inquilino?
Este artigo esclarecerá o funcionamento do fundo de reserva, sua finalidade e como a Lei do Inquilinato define as responsabilidades entre locadores e locatários.
O que é o Fundo de Reserva?
O fundo de reserva representa uma contribuição mensal que o condomínio estabelece para cobrir despesas emergenciais ou imprevistas, como manutenções urgentes e obras de grande porte. A criação desse fundo, prevista na Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64), funciona como uma espécie de poupança, garantindo a saúde financeira do condomínio.
Além disso, o condomínio mantém esses recursos em uma conta separada das demais. Assim, eles podem ser utilizados somente mediante autorização em assembleia condominial, de acordo com a necessidade emergente.
Fundo de Reserva: Despesa Ordinária ou Extraordinária?
Um ponto crucial para entender quem deve arcar com o pagamento do fundo de reserva é diferenciar entre despesas ordinárias e extraordinárias.
- Despesas ordinárias: Essas despesas estão relacionadas à manutenção e operação diária do condomínio, incluindo o pagamento de funcionários, contas de água e luz, limpeza, entre outras.
- Despesas extraordinárias: Por outro lado, essas despesas referem-se a custos que surgem de forma eventual, como reformas estruturais, obras de modernização ou até despesas emergenciais.
Por definição, o fundo de reserva é considerado uma despesa extraordinária, pois seu objetivo é garantir que o condomínio tenha recursos disponíveis para essas situações.
Quem paga o Fundo de Reserva?
Segundo a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento do fundo de reserva. No entanto, essa regra pode variar em situações específicas, como veremos a seguir.
Proprietário
O proprietário é responsável pela constituição do fundo de reserva. Isso significa que o locador deve contribuir mensalmente com o valor estipulado pelo condomínio, garantindo assim que o fundo se mantenha em níveis adequados.
Inquilino
Por outro lado, o inquilino não precisa pagar o fundo de reserva em sua forma original, pois se trata de uma despesa extraordinária. No entanto, existe uma exceção: se o fundo de reserva for utilizado para cobrir despesas ordinárias durante a locação, como o pagamento de contas ou serviços rotineiros, o inquilino poderá ser cobrado para repor o valor utilizado do fundo.
Como funciona a reposição do Fundo de Reserva?
Quando o fundo de reserva é usado para despesas ordinárias, como em situações de insuficiência de caixa para cobrir as contas do condomínio, o inquilino pode ser responsabilizado por repor o valor gasto. No entanto, essa cobrança só pode ocorrer mediante comprovação de que o fundo foi realmente utilizado para esse fim.
Além disso, a cobrança ao inquilino deve ser proporcional à fração ideal do imóvel que ele aluga. Isso significa que o valor é dividido entre todas as unidades do condomínio, e o inquilino paga apenas a parte correspondente ao seu imóvel.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato é a principal legislação que rege os contratos de locação de imóveis no Brasil. Segundo o artigo 22 da Lei nº 8.245/91, o locador (proprietário) deve arcar com todas as despesas extraordinárias do condomínio, incluindo a constituição e manutenção do fundo de reserva.
Por outro lado, o artigo 23 da mesma lei estabelece que o inquilino é responsável por pagar as despesas ordinárias do condomínio. Assim, o locatário pode ser cobrado pela reposição do fundo de reserva caso ele tenha sido utilizado para despesas comuns, como água, luz e serviços diários.
Fundo de Reserva no contrato de locação
Uma maneira eficaz de evitar mal-entendidos sobre o fundo de reserva é incluir cláusulas claras no contrato de locação. Dessa forma, fica previamente acordado quem será responsável por cada tipo de despesa e em quais circunstâncias o inquilino deve repor os valores utilizados do fundo.
Portanto, é fundamental que tanto o proprietário quanto o inquilino compreendam a importância de estipular no contrato a possibilidade de uso do fundo para despesas ordinárias e como será feito o ressarcimento.
Exemplo prático de cobrança do Fundo de Reserva
Imagine que, em um determinado mês, o condomínio utiliza R$ 10.000,00 do fundo de reserva para cobrir uma despesa ordinária, como o pagamento dos salários dos funcionários. Se o prédio possui 20 unidades, cada uma deve arcar com R$ 500,00 para repor o valor utilizado. Dessa forma, o inquilino será responsável por pagar a fração correspondente ao seu imóvel.
Perguntas Frequentes
1. O fundo de reserva pode ser utilizado para qualquer tipo de despesa?
Não. O fundo de reserva destina-se principalmente a despesas emergenciais e extraordinárias, como obras e reparos não previstos no orçamento. No entanto, em alguns casos, ele pode ser usado para despesas ordinárias, o que gera a necessidade de reposição.
2. O inquilino pode ser cobrado pelo fundo de reserva?
O inquilino só será cobrado pelo fundo de reserva se ele for usado para cobrir despesas ordinárias. Nesses casos, o inquilino deve se responsabilizar pela reposição do valor gasto.
3. A responsabilidade pelo fundo de reserva pode ser negociada no contrato de locação?
Sim, o contrato de locação pode estabelecer as regras para o uso e a reposição do fundo de reserva, detalhando assim as responsabilidades de cada parte.
4. E se o fundo de reserva for utilizado para obras de melhorias?
Como as melhorias são classificadas como despesas extraordinárias, o proprietário assume a responsabilidade por esses custos, e o inquilino não pode ser cobrado.
5. O que acontece se o proprietário não pagar o fundo de reserva?
Se o proprietário não pagar o fundo de reserva, o condomínio pode tomar medidas legais para cobrar o valor devido. Isso pode resultar em ações judiciais ou multas.
Conclusão
O fundo de reserva é uma ferramenta essencial para a gestão financeira de um condomínio, pois garante recursos para enfrentar imprevistos e emergências. Em geral, a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva recai sobre o proprietário. No entanto, o inquilino pode ser responsável pela reposição de valores utilizados para despesas ordinárias, desde que isso esteja claramente especificado no contrato de locação.
Para evitar problemas e confusões, é sempre recomendável que locador e locatário definam suas responsabilidades no contrato, garantindo assim uma gestão tranquila e transparente.
